Haus kaufen

Das mit den Betonstreifen ums Haus rum ist eine gefährliche Sache da die Termiten sich unter der Erde durchbohren zu neuen Gebieten. Ich hab einen Betonfußweg rundum.
Wenn der Beton die Erde um das Haus trocken hält und schwarze Ameisen nisten sich darunter ein ist es von Vorteil.
Wenn der Beton aber Feuchtigkeit ums Haus im Boden hält bewirkt es das ganze Gegenteil.
Steinhäuser:
Entweder es ist Double Brick oder Brick Venier.
Ein Dachstuhl darf hier nicht auf den Hauswänden aufsitzen wie in Deutschland er muß von einen extra Rahmen getragen werden.

1. Ist das Haus Double Brick, also 2 Ziegelwände nebeneinander und mit Metall verstrebt, dann wird der Dachstuhl von einen einfachen Rahmen getragen. Diese Bauweise ist sehr selten.

2. Ist das Haus Brick Venier, dann stellt der Dachstuhltragende Rahmen auch den Rahmen für die Wände dar wobei eine einfache Ziegelwand mit Metal mit den Rahmen verstrebt wird, das ist die häufigste Bauweise.

Bei vielen Häusern wird der Rahmen in Punkt 2 nur außen mit Zementplatten verkleidet die direkt vom Rahmen getragen werden und an dem die Platten befestigt sind, das sind die Fibrohäuser.

Gut zu wissen. Double Brick ist sicher selten obwohl ich die Bauweise gar nicht schlecht finde.

Keller sind auch absolut selten. Das wundert mich auch etwas. Liegt das am harten Boden, den Überschwemmungen, den Kosten oder dem Klima?
Keller ist doch eigentlich eine feine Sache...

Hi

ein Keller ist eigentlich die überflüssigste Sache der Welt.

Wir deutschen gehen das Problem mit der falschen Lösung an.

Beim Hausbau sollte man sich nicht sagen, ich brauche einen Keller, sondern ich brauche einen Raum um allerlei Zeug abzustellen, kühl sollte er auch noch sein, vielleicht sollte die Heizung rein, usw. usw.

Die Lösung ist dann am kostengünstigsten, wenn man diesen Raum oberirdisch baut, z.B. als extra grosse Garage oder einfach als grosser Abstellraum.

Ein Keller kostet in Deutschland nicht selten 30% vom Hauspreis. Und das nur um Gerümpel zu lagern?

Wir haben z.B. ohne Keller gebaut, und die Heizung ist unter dem Dach. So ist der Kamin nur einen Meter lang. Das hat ein Vermögen gespart.

Gruss, Thomas

Ich hab noch nie ein Haus in Australien mit Keller gesehen, nur mit Tiefgarage.
Ein Keller ist ein gutes Fundament wenn der Boden Kies ist mit seiner Flexibilität. Bei unseren Lehm oder Felsen und ohne Grundwasser (das ist auch der Grund warum sich hier die Bltze bei Gewitter hauptsächlich zwischen den Wolken entladen) ist das eine andere Geschichte.

Um die Probleme zu lösen verwendet man Piers.
Ist der Boden Sand Cairns) kann man kein Haus drauf bauen, es ist notwendig das das Haus am Felsen darunter aufsitzt. Ist der Boden Lehm wie bei mir, ist es auch nicht einfacher. Mein Haus steht auf 50 Betonpiers die 2 Meter tief in die Erde gehen und 0.5 Ø Meter haben mit Stahl.
Sowas ist möglicher Weise teurer als ein Keller. Auch wo man Tiefgaragen hat werden in Abständen diese Piers verwendet auf denen das Haus sitzt.

Man hatte früher (vor 20 Jahren) bei Ziegelhäusern sogenannte Stripfooting verwendet, 350 mm x 450 mm Beton mit STahl um das Haus rum, darauf saß die Ziegelwand, mit kayastrophalen Folgen. Ich sah viele 2-stöckige Häuser bei denen die Wände brachen. In allen Fällen, dem Standard entsprechend, saß der Dachstuhl auf eigenen Rahmen, klimatisch bedingt.

Neuerdings wird eine große Betonplatte gegossen mit Stahlnetzen drinnen und Das Ziegelhaus wird darauf gebaut. Also die Wände und der Rahmen.
Alle Rohre sind im Beton eingegossen und müssen deswegen im Voraus Druckgetestet sein. Das ist die billigste und erfolgreichste Methode im Moment bei Einfamilienhäusern da die Betonplatte auf dem Erdreich aufliegt und so mit der Höhe varieren kann und Spannungen ausgleicht.
Ältere Leute vermeiden diese Bauweise wegen Rheuma das auf Beton schlimmer wird. Ich hab schon des öfteren bei der Bauweise gesehen wie bei stärkeren Regen das Wasser vorne zum Haus reinlief und hinten raus weil man nicht vorher aufgefüllt hat um die Platte höher zu setzen.
Die Gemeindeämter machen es so, erst lassen sie einen hinbaun und dann erstellen sie einen sogenannten "Floodplan" wie bei mir auch, die Folge ist das kein Versicherungsabschluß möglich ist für Flut, also nur wenn das Wasser von oben kommt aber nicht wenn es von der Seite kommt.
Zementblockbauweise ist in NSW verboten.
Man sollte sich immer beim Gemeindeamt, oft gegen Gebühr erkundigen: viele Orte haben einen Covenant: es darf nur in Ziegel gebaut werden und ein vorderer Zaun ist verboten, oft auch Höhenbeschränkungen.

Bei den älteren Häusern, die grundsetzlich auf Stempen stehen (Fibro und Ziegel) ist das ausgleichen des Fußbodens ein ewiges Problem und man muß mühsam die Balken die den Fußboden tragen aufbocken (geht mit Wagenheber) und Platten zwischen die Balken und Stempen zwischenlegen.

Man sollte auch bein Hauskauf eine kleine Glaskugel mitnehmen so wie sie Kinder zum Spielen verwenden und in den Haus zur Besichtigung in die Mitte des Bodens legen, da hat schon mancher dumm geschaut wenn die Kugel in ein Eck davon rollt.

Zitat

Man sollte auch bein Hauskauf eine kleine Glaskugel mitnehmen so wie sie Kinder zum Spielen verwenden und in den Haus zur Besichtigung in die Mitte des Bodens legen, da hat schon mancher dumm geschaut wenn die Kugel in ein Eck davon rollt.

Ist n lustiges Spielchen. Aber ehrlich gesagt, kann ich mir nicht vorstellen, dass es ein einziges Haus auf der Welt gibt, wo die Kugel nicht ansatzweise ins Rollen kommen würde. Hast du wirklich schon mal ein Haus (egal ob alt oder neu) mit wirklich rechtwinkligen Ecken und 100%ig waagerechten Fussböden gesehen? Es sei denn, sie sind gegossen... und da vielleicht auch nur, solange sie neu sind ... und nicht älter (und der Grund und Boden sich verändert)...

Ich rede übrigens nicht von Australien, sondern von Deutschland

Hört sich jedenfalls alles ziemlich kompliziert an. Witzigerweise bekommt man allerdings auch hier in Deutschland nur in den Lagen ne Versicherung gegen Hochwasserschäden, die allgemein als NICHT HOCHWASSERGEFÄHRDET gelten. Soll heißen, sobald ein Bächlein oder Flüsslein in der Nähe ist, wirds schwierig... Also da, wo mans braucht, bekommt man die Versicherung eh nicht.

Ich meinte Verzerrung der Hausstruktur durch Bodenwanderung. Wenn die Kaffeetasse vom Tisch rutscht ist es schon zu spät. In Sydney sind schon manche Häuser den Berg runter gerutscht, oft als Mangel eines guten Fundamentes denn was man nicht sieht, daran wird in der Regel gespart.

Hallo Thomas,

Zitat

Die Lösung ist dann am kostengünstigsten, wenn man diesen Raum oberirdisch baut, z.B. als extra grosse Garage oder einfach als grosser Abstellraum.

Am Ende hängt alles an den Grundstückspreisen. Ist der Grund billig kann man ein großes Grundstück finanzieren und hat auch bei Beachtung aller Abstands- und Flächennutzungszahlen tatsächlich genug Platz für einen Abstellraum.

In vielen Vororten in D kostet aber der Quadratmeter ab 500€ aufwärts, in München kannst Du auch locker 800€ loswerden. Für 50m² Abstellraum brauchst Du bei eh' schon knappem Grundstückchen dann mit Bebauungsquotient oder wie das heisst mindestens 80m² mehr Grundstück - das ist ziemlich teuer, da ist am Ende der Keller schnell doch wieder günstiger.

Meiner Meinung nach macht ein Keller in der Stadt meistens Sinn, auf dem Dorf lohnt sich aber wirklich eher ein Schuppen oder eine Garage.

tenbaht

Eine kurze Frage bleibt da noch:

Ich weiß, dass es in Cairns und Umgebung sogenannte Buisiness Areas gibt in denen Firmen arbeiten oder mit einem z.B. Handwerksunternehmen wohnen dürfen. Also eine Art Industriegebiet.
Wieviel ist denn dann in einem Normalen Wohngebiet erlaubt? Darf denn da wenigstens in einer Scheune/Werkstatt Werkzeug lagern und leise z.B. Zuschnittsarbeiten machen?

und

muss man bei enormen Umbauarbeiten bei einem Haus genau wie in Deutschland einen sehr Aufwendigen Bauantrag stellen? Z.B bei Anbau, Dacherhöhung oder Shed im Garten bauen?

Als Handwerksmeister möchte mein Mann unser Haus, dass wir uns dort kaufen möchten nach eigenem Wunsch umgestalten. Ist das problematisch mit Genehmigungen etc. oder brauch man keinen fragen wenn man sowas machen möchte.

Habe leider keine Ahnung. Bin für jede Hilfe dankbar.

Thanks darlings.....

@ Jakob und @ rooh:
Nicht nur jeder Staat hat seine eigenen unabhängigen Bestimmungen sondern auch jeder Council (Gemeinde/Stadt). Victoria hat die besten Bestimmungen, Queensland die schlechtesten, NSW ist so in der Mitte drinnen.
@ Jakob: Sei froh wenn es nur gemietet ist, sollte es ein Fibrohaus sein dann ist der Grund unterschiedliche Senkung der Stempen die ja theoretisch auf einer Zementfläche sitzen sollen, das kann man beheben mit einen Wagenheber und par Fibrostückchen. Sollte es ein Brickvenier sein, dann war der Betongießer besoffen, auch nicht ungewöhnlich. Ich würde nie ein Brick Venier on Slab Haus anschaun ohne eine Stricknadel mit zu nehmen!
Die neue Baumethode ist erst eine Betonplatte zu gießen und da kommt der Rahmen und die Mauern drauf. Es ist nicht nur sehr billig sondern hat auch den Vorteil das sich das Haus mit dem Erdreich bewegen kann (wir haben hier keine Kiesböden die flexible wirken). Es ist immer vorteilhaft wegen Regenwasser das die Betonplatte etwas höher ist. Wenn die Erde ausgebaggert wird für die verschiedenen Rohre dann wird, um Geld zu sparen, der überflüssige Dreck einfach aufgeschüttet aber nicht kompressiert und somit ist die weiche Erde und die harte Erde ungleich, es ist schon parmal passiert das ein Eck der Betonplatte bricht, nach Jahren senkt sich die Mauer und bricht ebenso! Mit einer Stricknadel kan man schön in die Erde stochern wie dick der Beton im Eck ist.
Die "Holzkeile" bekommst du in jeden Möbel und Hardwaregeschäft fertig zu kaufen.
@ rooh: Die Gemeinden (sprich Council) klassifizieren das Land, meins ist "Residential A1", ich darf eine Garage (Schuppen) für nichtkommerzielle Zwecke haben und 2 Sheds, eins für Gartengeräte, ohne Dachrinne wenn sie weniger als 3 x 4 Meter Grundriß haben. Alle Erhöhungen (Stufen) die mehr als 0.8 m hoch sind müssen ein Geländer haben. Für Alles benötige ich eine "DA" (Development Application) und danach eine "BA" (Building Application". Ownerbuilder ist in Australien möglich.
Als erstes solltest du dich beim Council immer erkundigen was die "Zoning" ist, das bestimmt dann was du tun darfst. Es gibt auch "Light Industrial", "Mixed", "Industrial", da kannst du eine Fabrik bauen aber darfst nicht wohnen.
Südcairns würde wohl deinen Anforderungen entsprechen.

Hallo Ntf,

danke für deine Antwort. Bin mal gespannt ob die Baugenehmigung auch so schwer zu bekommen ist wie in Deutschland. Muss der ganze Plan vom Architekten, Statiker usw. bearbeitet sein?
Na wenn es so viele krumme Häuser gibt wohl eher nicht.
Südcairns wäre bestimmt passend aber wir haben uns schon auf Clifton Beach festgelegt da unsere Familie dort lebt. Palm Cove wäre auch noch drin.

Wir werden sicherlich, besonders mit deinen ganzen Hinweisen, eine Lösung finden und ein termitenfreies Haus finden.

Oha, also dort. Nun, Palm Cove ist sehr schön, ich hab auch par Bilder davon im Forum. Ich denke das wird "Residential Class A" sein das keinen Lärm in der Garage zuläßt, da erkundige dich beim Council im Voraus sehr genau das du alle Begrenzungen weißt.
Noch 2 allgemeine Punkte, mit 50 ist es aus. Der Grund dafür ist das ein Hausdarlehen 15 oder 25 Jahre läuft. Jugend spielt beim Geldleihen eine große Rolle, in den ersten 6 -12 Monaten des Daseins kann man sowieso keins leihen.
Eine andere Bauform sind Kit Homes, das vierte Haus hab ich in der Art selbst gebaut obwohl ich vorher nie eins gebaut hatte. Man nimmt einfach ein "Owners Builders License" raus das mich $ 5 kostete und dann gehts los. Sehr billig wenn man das Land schon hat, kannst ja mal hier schaun:

http://www.paal.com.au/default.asp

der Besitzer der Firma ist ein deutsches Ehepaar, es gibt solche Firmen überall und ich zeig dir das als Beispiel.

Hi Ntf,

ja ich denke auch dass in Palm Cove kein Lärm in der Garage erlaubt ist. Vielleicht mieten wir irgendwo eine Scheune oder Garage, davon gibt es dort ja einige zu mieten in Cairns und Stratford.
Aber zum Umbauen muss man ja mal Lärm machen, dass wird ja dann wohl erlaubt sein.... ich denke schon sonst würden da ja keine Häuser stehen lach...
Werde mich auf deiner empfohlenen Seite mal umschauen, hört sich auch interessant an.
OK ab 50 Jahren ist Schluß, dann haben wir ja noch 20-25 Jahre Zeit ein Hausdarlehn aufzunehmen. Heißt das 6-12 Monate Dasein je nach Bank unterschiedlich oder ab dem 6.bzw. 12 Monat beantragbar?

Hallo rooh,
bei uns muß Wochentags vor 6 Ruhe sein und am Wochenende vor 9 und ich glaube nach 22 Uhr.
Hier die Link zu der genannten Firma:
http://www.paal.com.au/contact/home.asp

Im Grunde, und das wird in Deutschland schwer verständlich sein aber, wer in Australien kein eigenes Haus besitzt ist selber Schuld. Nicht nur vom preislichen Aspekt sondern auch der Unzahl der Möglichkeiten.
Unsere Landsleute schneiden als Bevölkerungsgruppe am schlechtesten ab weil sie das kaufen was sie haben wollen und nicht das was sie sich leisten können. Man nennt das klein anfangen.
Häuser, außer gebrauchten kauft man "von der Stange" so wie Kleidung oder Autos. Neue sind fertig gebaute in verschiedenen, begrenzten Ausführungen, die sind im allgemeinen kein guter Kauf. Kit Homes (wo ich eins baute), wovon es viele Firmen gibt, geben dir die Möglichkeit so zu bauen wie du willst, man kann klein anfangen und vergrößern (bei manchen Firmen) oder sich erstmal nur mit den Land mit Schulden belasten. Dann gibt es noch die Fertighäuser die komplett sind und oft aus 2 oder mehr Einheiten bestehen und Vorort zusammengesetzt werden. Wenn man sein eigenes Land hat kann man auch einen Wohnwagen mieten und hinziehen lassen wo er steht, in NSW auf 1 Jahr begrenzt.
Bei Haus No. 3 hatte ich Pech da keins "von der Stange" paßte und diese Kettenbaufirmen nur ihre Modelle bauen können, so hab ich eins entworfen auf Papier und ging zum Architekten, der hatte $ 300 verlangt und diese Pläne hab ich dann eingereicht und wurden zugelassen. Dann hab ich einen Bauherrn gesucht der sich vertraglich auf diese Pläne verpflichtet hat.
Bei Haus No. 4 hab ich von Paal Kithomes die Pläne einfach eingereicht und die wurden zugelassen. Die Eigenbaulizenz war $ 50 und dann hab ich das aufgestellt. Mit einen zweiten Mann könnte ich den Rahmen mit Innenwänden und Dachstuhl in 2-3 Tagen aufstellen, so einfach ist es.
Geld leihen, die ersten 6 Monate nach der Einwanderung mit existierenden Job unmöglich, nicht einmal für ein Auto.
Für Kithomes liegt die Ersparnis in der Eigenleistung und Geld leihen ist nur möglich zur Grenze des Landwertes.
Bei Haus No 1 hatte ich 90% geliehen und versteckte 10% als zweite Hypothek aber so ist das Leben wenn man mit nur $ 120 im Lande ankommt und merkt das Australien kein Land ist in dem man ohne eigeness Dach übern Kopf alt werden möchte. Dann gibts nur einen Ausweg, zurück gehen und über das Land oder den Arbeitgeber schimpfen denn eine Ausrede braucht man ja. Ich hatte mich damals erkundigt über die Wertsteigerung der vorhergehenden 3 Jahre und hatte das dann für die nächsten 3 berechnet. Das Resultat war das das es wesentlich billiger ist überhöhte Zinsen zu zahlen als den Verlust der Wertsteigerung und Mieten zu wählen. Die ersten 5 Jahre sind die kritischen wo du nur Zinsen zahlst, erst danach fängst du an vom Haus abzuzahlen.
Hoffe deine Fragen beantwortet zu haben.

Hallo Ntf,

auch wenn es mich noch laaaange nicht betrifft: Die Sache mit den Kithomes hört sich interessant an: 120qm Haus für 35000 bis 50000€ - ziemlich wenig. Aber es ist wirklich nur ein Materialsatz, kein Fertighaus, oder? Alles muss gemacht werden einschliesslich Rohre und Fliesen legen.

Wieviel Arbeit ist das eigentlich? Hier in D kenne ich einige, die mit sehr viel Eigenleistung gebaut haben. Aber die waren am Ende alle 5 bis 15 Jahre zugange, jeden Abend, jedes Wochenende, den ganzen Jahresurlaub. Am Ende hatten Sie dann logischerweise keine Lust mehr und mit der Familie gab es auch öfter mal Stress. Wie ist da ein Kithome im Vergleich? Alles ist bestimmt *sehr* viel einfacher zu machen als ein deutsches Massivhaus, aber von alleine geht es bestimmt auch nicht.

Und wie groß ist der Unterschied zu einem klassischen Fertighaus vom Typ "Wandelemente aufstellen, Dach auflegen - fertig in drei Tagen"

Michael

Also ich hab es mit meiner Frau gemacht nach der Arbeit, am Wochenende und so. Mit einen Mann zusammen wäre es einfacher gewesen. Das Haus ist vom Erdboden 0.5m erhöht auf C200 Stahlträgern die ich extra anforderte und die nochmal um $ 3000 den Preis erhöhten, ebenso doppelisolation in Wänden mit Dach mit Folie und R2.5 Glaswolle.
Kanalisation, Wasser und Strom darf nur von Fachleuten gemacht werden die ich dazu anstellte. Da meine Frau Höhenangst hat, hab ich die Bedachung machen lassen. Für die Außenwände hab ich auf Ziegel verzichtet und hab sie mit Hardiplank/Woodgrain selbst verkleidet.
Der Kaugpreis ist nur Material. Es ist alles eingeschlossen, trozdem hab ich extra noch par Steckdosen gekauft, auch die mitgelieferten Beleuchtungskörper waren nicht was ich wollte, da hab ich importierte von Italien gekauft. Die Bodenfließen im Bad hab ich legen lassen, alle anderen Fließen und Bodenfließen in der Küche hab ich selbst gelegt. Ich hatte nie zuvor eins selbst gebaut, mein Beruf ist in der Elektronik, würde es aber gern nochmal machen. Es gab 3 Inspektionen von der Stadt, die erste die Erdbohrungen, keine Probleme, die zweite Schlüsselfertig, dauerte 2 Stunden, keine Beanstandung, die dritte bei der Fertigstellung. Als ich nach Hause kam fiel mir das Herz in die Hosen als ich erfuhr es ist nicht zugelassen, das war ein Freitag. Da hatte ich einen hohen Puls das ganze Wochenende weil mir niemand sagen konnte warum nicht.
Am Ende des Bades/Dusche befindet sich eine vertikale Glaswand, der Glaser hatte das Symbol abgeschnitten das es Sicherheitsglas ist so brauchte ich eine schriftliche Bestätigung und es war zugelassen.

und wieviel Arbeitszeit hast Du etwa investiert, und wie lange ging es vom Tag der Bestellung bis zum Einzug?

Danke für die Infos, natürlich konntest du weiterhelfen.
Habe jetzt erst mal Informationsstau... wie mein Drucker jeden morgen wenn er die ganzen Infos nicht mehr verarbeiten kann.
Danke, werde das Thema dann mit meinen Erfahrungen vor Ort weiterführen, scheint ja für einige auch interessant zu sein.

Es dauerte mich 2 Jahre aber das hatte auch seine Gründe. Ich war in keiner Eile und oft arbeitete ich nur eine 1/2 Stunde dran.
Ich hatte im Kaufvertrag die Klausel Eingefügt: "Contract subject to council approval". Die Zulassung der Pläne dauerte schon 3 Monate. Dann hab ich immer erst einen Abschnitt fertig gemacht bevor ich mir etwas anderes einbrockte. So mußte ich Wochen auf den Klempner und danach dem Elektriker warten. Ich habe nicht durchgearbeitet.
Den Rahmen könnte ich für alle Wände mit Beihilfe eines anderen Mannes in 1 Tag aufstellen, den Dachstuhl in 1 1/2 Tagen (mit Beihilfe meiner Frau dauerte es 3 Tage).
Australien ist ein absolutes Paradies wenn es zu solchen Sachen kommt, man bekommt sämtliches Werkzeug zu kaufen (etliches wurde mitgeliegert von der Firma) und allerlei Geräte zum Ausleihen (zB Kennards Hire). Das Anbringen der Platten für die Innenwände ist sehr einfach, die unteren liegen am Fußboden auf (Zwischenstücke einlegen um Verziehungen zu vermeiden) und sie zweiten Platten liegen auf den unteren auf. Kompliziert wird es mit der Decke da die Platten 8 Meter lang sind. Da gibt es einen kleinen Wagen zum mieten der hat unten Räder und oben einen Arm wo man die Platten drauflegt. Dann kommt Kleber drauf und mit einer Kurbel geht das ganze nach oben, dann 1 Senkschraube pro m2. Macht Spaß. Das Dach hab ich machen lassen, hatte dem Dachspengler 6 Stunden gedauert für einen perfecten Job.