Haus Kauf - BROKER oder selber zur Bank gehen ???

funstralia

Hi Ihr lieben,

ich habe ganz zufaellig ein kleines super schoenes Land enddeckt und wuerde es gern kaufen.

Die Verkaeufer haben mir 16 Tage zeitgegeben um mich um die Finanzierung zu kuemmern.

Vor mir liegt nun ein Stabel mit Bank und Home Loan Broschueren und 2 Visitenkarten von Brokern.

Das ganze "Haus Kauf Ding"ist sehr neu fuer mich. Ich haette gerne eure Meinung. Ist es besser das ganze zu einem Broker zu geben, der sich darum kuemmert oder kann man auch selber zur Bank gehen und erfolgreich eine Finazierung durch bringen.

Da fuer mich nur ein "No Deposit"Loan in frage kommt... gibt es glaub auch nur 3 Banken die 100 % bzw. 110 % finanzieren.

Was sollte man UNBEDINGT bei einer Finanzierung beachten???

Ich danke euch , fuer ehrliche Antworten

LG

funstralia

Marty Oz

Ich wuerde in dem jetzigen Real Estate Markt jede Finazierung uber 80% -85 % sehr sehr vorsichtig angehen ,

zweitens , niemals unter zeitdruck sezten lassen fuer die Finanzierung ,

alle vertraege sollten so abgschloissen sein das sie " Subject to Finance Approval " sind .

sollte die Bank / Credit Union / Mortgage Lender / [ if your Superannuation fund works together with Members Equity Bank , check with them as well ] zu der du gehst bereit sein dir das geld zu leihen , so werden sie wahrscheinlich sowieso nur ein Drive By schaetzung des Hauses machen , wenn sie der annahme sind das es den wert hat fuer den du kaufen moechtest , sollte es kein problem sein . vorausgesetzt regelmaessiges einkommen usw .

jninoz

Hallo Funstralia,

Broker haben eigentlich nur den Vorteil, dass sie das (angeblich) guenstigste Angebot fuer Dich heraussuchen. Du kannst aber selbstverstaendlich auch direkt zu einer Bank gehen und dort selbst einen Home Loan beantragen. Ist mit etwas Papierkram verbunden, aber sonst kein Problem, und sicher auch nicht aufwaendiger als das bei einem Broker zu erledigen.

Wenn man einen Kaufvertrag fuer ein Haus unterschreibt, dann ist in dem Vertrag normalerweise eine Klausel, dass der Vertrag nur zustande kommt, wenn die Finanzierung (Dein Kredit) bis zum Tag X erfolgreich durchgeht. Die normale Vorgehensweise ist also, dass man erstmal unverbindlich mit der Bank spricht, dann den Kaufvertrag (mit besagter Klausel) unterschreibt und dann den Kredit beantragt. Kommt die Finanzierung nicht zustande, dann bist Du damit automatisch wieder aus dem Vertrag raus. So hab ich es jedenfalls noch in Erinnerung.

Es gibt neben Banken uebrigens auch Credit Unions und Building Societies, die oftmals bessere Konditionen bieten als Banken. Hab meinen Home Loan bei Heritage Building Society und bin mit denen recht zufrieden. Weiss aber nicht, was es bei Euch in Townsville gibt.

Die vertragsrechtliche Abwicklung des Kaufvertrages musst Du ueber einen Solicitor (oder eine Firma wie Conveyancing Works) laufen lassen. Das kann man als Normalsterblicher nicht "mal eben so" selbst erledigen.

Viel Erfolg,
Joerg

funstralia

Danke erstmal fuer eure Tips, werd anhand diesen gleich einmal weiter googlen.

Achja, den Vertrag habe ich unterschrieben mit "Subject to Finance Approval ".

Marty: Warum muss man bei einer 100 % Finanzierung vorsichtig sein? Was muss ich beachten? Ich wuesste nicht, wie ich in den naechsten Jahren an eine so Hohe Anzahlung kommen kann, selbst wenn ich weiter so sparsam lebe wie bisher, werde ich nie an 15 % Anzahlung kommen. Deswegen wuerde fuer mich auch in 5 Jahren nur eine 100 % Finanzierung in Frage kommen. Nur das ich in 5 Jahren eben auch aelter bin und mir man evtl. keinen Loan fuer 30 Jahre mehr gibt. Oder?

Ich bin dankbar fuer jeden Tip

AussieHans

Ich gebe Marty völlig recht.

In den letzten Jahren sind Preise so gestiegen, das ein Grundstück was man zB für $100000 gekauft hat, zwei Jahre später $120000 bis $150000 wert ist, so dass bei einem Verkauf einigermassen Geld übrig bleibt wenn die Bank ihren Teil nimmt, oder ein Zwangsverkauf durch unvohergesehene Umstände stattfindet.

Im augenblich sind Preis eher überzogen, so das es möglich ist, dass ein Grundstück für $100000 in einem Jahr nur $80000 wert ist, will man dann verkaufen gibt man den Erlös an der Bank zurück, und schuldet dann obendrein noch $20000, anstelle eine Anzahlung fürs nächste Eigentum zu haben.

Marty Oz

Zitat

Original von funstralia
Marty: Warum muss man bei einer 100 % Finanzierung vorsichtig sein? Was muss ich beachten? Ich wuesste nicht, wie ich in den naechsten Jahren an eine so Hohe Anzahlung kommen kann, selbst wenn ich weiter so sparsam lebe wie bisher, werde ich nie an 15 % Anzahlung kommen. Deswegen wuerde fuer mich auch in 5 Jahren nur eine 100 % Finanzierung in Frage kommen. Nur das ich in 5 Jahren eben auch aelter bin und mir man evtl. keinen Loan fuer 30 Jahre mehr gibt. Oder?
Ich bin dankbar fuer jeden Tip

laengere laufzeit der Mortgage
meistens ist die Mortgage weniger flexiblel , ruckzahlungen, umsteigen , aenderungen etc.
hoehere Mortgage Insurance
Stamp Duty , Coveyancing etc , machen so ungefaehr 5% der kaufsumme aus , das kommt alles in die Mortgage rein und dauert natuerlich bis dass abgezahlt wird , Jahre mehr , nur fuer diese 5 % . [ Hauswert ist dann 95% der Mortgage ]

falls der Markt umschlaegt und Hauspreise fallen hast du eine hoehere Mortgage als der wert des Hauses , falls es in der Zukunft mal Finanzprobleme gibt ? das Haus verkauft wird mit verlust, oder zwangsversteigert, wirst du die restsumme immer noch abzahlen muessen , aber ohne Haus .

oceanaussi

Hi funstralia,

ich wuerde auf jeden Fall einen Broker nehmen. Ich hatte sogar mehrere broker und habe mir dann das beste Angebot ausgesucht.

Subject to finance sollte mindestens 4 Wochen, ich hatte mich sogar fuer 8 Wochen entschieden. Du musst 2 Inspektionen durchfuehren lassen und die sollten auch mit im Vertrag sein.

Ich wuerde Dir raten mindestens einen 50:50 Vertrag anzugehen. Also 50% fest verzinsen und 50% variabel.

Denk bitte auch daran, dass bei einem 100% Homeloan die Morgage Insurance sehr hoch ist.

Viel Glueck! Wo ist das Haus denn?

jninoz

Hallo Funstralia,

Eine Sache fiel mir eben noch ein. Es wird ja dann wahrscheinlich Dein erstes Haeuschen in Australien sein? Dann solltest Du Dich auch ueber den First Home Owner Grant informieren:

http://www.osr.qld.gov.au/fhog/first-hom…/overview.shtml
http://www.osr.qld.gov.au/fhog/first-hom…igibility.shtml

Vielleicht auch noch interessant:

http://www.justice.qld.gov.au/Department/Fai…ing/Home+Buyers

Was die 100% Kredithoehe betrifft, da schliesse ich mich den anderen an. Dabei ist wirklich Vorsicht geboten. Ich persoenlich glaube zwar nicht, dass es zu einem nennenswerten Preisrutsch auf dem Immobilienmarkt kommt (das Bauland ist begrenzt und die Zuwanderung massiv), aber man kann nie vorsichtig genug sein. Solange man in der Lage ist die Rueckzahlungen zu leisten, ist ja alles in bester Ordnung. Wenn es aber finanziell ploetzlich eng wird und man muss verkaufen und der Wert der Immobilie ist zwischenzeitlich gefallen, dann hat man ein echtes Problem.

Lass Dir genau ausrechnen, ob Du mit den Rueckzahlungen zurecht kommst. Kalkuliere dabei auch unbedingt moegliche Zinserhoehungen ein! Wenn Du 100% Kredit aufnimmst, dann duerfte das ja (Pi mal Daumen) mindestens so um die $350,000 sein. Das sind im Moment allein schon rund $2,500 pro Monat nur fuer Zinsen. Da ist noch nicht ein Dollar Rueckzahlung dabei. Ich will es Dir nicht ausreden :D, aber man muss sich darueber im Klaren sein.

Langfristig arbeitet allerdings die Inflation fuer Dich. Vorausgesetzt die Loehne steigen mit. Damit wird es mit der Zeit immer etwas einfacher mit den Rueckzahlungen. (Und der Betrag fuer Zinsen sinkt ja auch mit der Zeit.)

Ich hoffe, dass alles klappt!

Gutes Gelingen,
Joerg

funstralia

Oh man das ist wirklich ein schwieriges Ding.

Danke fuer den Tip sich mehrere Broker zu nehmen.

Die Preise sind in Townsville in den letzten Wochen fuer Hauser gefallen. Vor noch 2 Monaten gab es abselut gar nichts unter 300.000 Dollar. Nur durch Zufall bin ich an das Grundstueck gekommen.

Das Grundstueck mit Haus ist 800 Quadratm. gross und ich habe den Kaufpreis auf 219.000 Dollar runtergehandelt. Das ganze liegt in Kelso (Townsville). Laut Stadtplanung, waechst die Stadt Richtung Kelso.

Am Freitag habe ich nun einen Termin bei einem Broker gemacht. Zu mindest weis ich jetzt schon mehr als heute morgen

Ich werd mir natuerlich ganz genau ausrechnen lassen, wie hoch die Rueckzahlung sein werden. Finanziell bin ich nicht so risikofreudig aber ich denke mir einfach, wenn nicht jetzt wann dann???

Ich moechte es gerne als eine Investition nehmen.

Oh gott, ich hoffe ich bin nicht zu blauaeugig..also immer her mit euren Wahrheiten

funstralia

PS: ja, der First Hoam Owners Grant wird beantragt und laut Broker wird der vorerst alle Gebuehren begleichen (Lawyer etc)
danke fuer all die Links

Wedeler

Hallo Funstralia,

so weit ich mich erinnere, gabs noch eine Ermäßigung seitens der stamp duty, wenn man noch nirgendwo (also auch nicht in Deutschland) Wohneigentum hatte.

Viel Glück,

Uwe

oceanaussi

Hey good luck, funstralia! Pass nur auf, dass Du Dich finanziell nicht uebernimmst! Die Zinsen steigen ja momentan staendig! Im Juni 2007 habe ich noch $2200 im Monat bezahlt und jetzt schon $2600!!! Innerhalb von 1 jahr! Ich wuenschte mein Gehalt waere entsprechend gestiegen.

jninoz

Zitat

...aber ich denke mir einfach, wenn nicht jetzt wann dann???

So sah und sehe ich es auch. Wenn Du das finanziell mit den Rueckzahlungen hinbekommst, dann wuerde ich es ruhig machen. Zumindest zahlst Du dann die "Miete" in die eigene Tasche! Und $220,000 ist ja zum Glueck noch ein einigermassen ueberschaubarer Betrag. (Bei den Immobilienpreisen heutzutage !) Natuerlich bleibt immer ein gewisses Restrisiko, aber das hat man letztlich auch wenn man zur Miete wohnt. Langfristig werden Grundstuecks- und Hauspreise zwangslaeufig auch weiter steigen...

Alles Gute,
Joerg

tinakat

Hi,

ich wuerde Dir auf jeden Fall einen Broker empfehlen, da die auf Deiner Seite stehen (zumindest die ich kenne) und Dir den fuer Dich am guenstigsten Kredit empfehlen werden, sehr wichtig bei DEN vielen Banken und verschiedenen loans!! Du wirst auch bei der Hausbank willkommen sein, aber aergerst Dich vielleicht nachher ueber unnoetig mehr Zinsen.

No deposit loans hoert sich bei Deutschen nach Alarmglocke an, weil manchmal gering mehr Zinsen anfallen, aber hier in Australien ist mieten und ein Deposit zusammensparen einfach rausgeschmissenes Geld, da die Haeuser (bis jetzt) immer schnell und massig an Wert zugenommen haben. Hier in Perth scheint es ausnahmsweise mal etwas abwaerts zu gehen.

BigGerd

Also ich bin ja auch schon am Informationen sammeln um nach Australien zu ziehen. Wieviel Kapital sollte man denn so mitnehmen? Auswandern würde ich ohnehin nur wenn ich einen sicheren Job finden würde aber das Kapital macht mir ein wenig Schwierigkeiten. Hab ja schon überlegt mir in Deutschland einen Privatkredit aufzunehmen und mit dem Geld dann die Auswanderung zu finanzieren. Hat jemand damit Erfahrung? Vielen Dank im Voraus für die Antworten.

fernweh

Ähm... du willst nen Kredit aufnehmen, um auswandern zu können?

Nun, es soll ja auch Leute geben, die nen Kredit aufnehmen, um in Urlaub zu fahren ... und zahlen den dann ab bis zum nächsten Urlaub, um dann für diesen wieder einen Kredit aufnehmen zu können. Aber damit zäumt man doch das Pferd von hinten auf...

Na gut, deine Beweggründe sind ja deine Sache.

Ich würde mal sagen, je nach Berufszweig sollte man schon genug dabei haben, um die ersten Wochen über die Runden zu kommen, falls man nicht gleich nen Job findet. Plus die Kohle, die man für den Weg Deutschland-Australien braucht (je nach dem, ob mit oder ohne Hab und Gut) und die ganzen Vorbereitungen (Visa-Kosten etc.)...

Die Kosten für ein Visum findest du auf der Immi-Seite, die Flugpreise im Internet, die Kosten für einen Container kannste googlen (bei ITO gibts einen Kosten-Rechner), und für die erste Zeit dort kannst du Mietpreise für Häuser und Wohnungen deiner Wunschregion z.b. bei http://www.realestate.com.au erforschen und dir die Preise für Nahrungs- und Haushaltsmittel auf der Website von Woolworth anschauen Und je nachdem, was für einen Lebensstandard du hast und haben willst, weißt du dann, wieviel Geld du benötigst.

angie4

fernweh unsere auswandere-spezialistin: kurz, präzise und einfach treffend

fernweh

tinakat

Hmm, PLUS moeblierte Ferienwohnung fuer die erste Zeit, plus massig Uebersetzungskosten fuer die Visumpapiere, plus Medical etc - und nicht vergessen, einen Job oder Mietwohnung von Deutschland aus zu sichern, ist nicht der normale Weg.

Da hilft nur ab nach Australien mit one-way ticket und sein Leben neu aufbauen! Nix mit Sicherheit, also Geld mitbringen fuer die ersten Monate. Startkapital fuer ein eigenes Haus hier in Perth z.B.? Am besten 300.000$ - fuer die meisten heisst das inzwischen nur mieten!!

Nicht entmutigen lassen, wir habens auch geschafft, der Jobmarkt ist zum Glueck nicht schlecht, so dass man nicht alles Ersparte brauchen wird, aber DA sein sollte es zum Ueberleben - und nicht per Kredit.

jninoz

Zitat

Hab ja schon überlegt mir in Deutschland einen Privatkredit aufzunehmen und mit dem Geld dann die Auswanderung zu finanzieren.

Hallo BigGerd,

das ist eine ganz schlechte Idee! Wieviel Kohle Du fuer die Auswanderung und den Start in Australien brauchst, das haengt von Deinen persoenlichen Umstaenden ab. Aber Du solltest Dir in jedem Fall das noetige Geld zusammensparen. Das ueber Kredit finanzieren zu wollen geht mit einiger Sicherheit in die Hose.

Sorry fuer die klaren Worte,
Joerg

guuuude

Zitat

Original von BigGerd
Also ich bin ja auch schon am Informationen sammeln um nach Australien zu ziehen. Wieviel Kapital sollte man denn so mitnehmen? Auswandern würde ich ohnehin nur wenn ich einen sicheren Job finden würde aber das Kapital macht mir ein wenig Schwierigkeiten. Hab ja schon überlegt mir in Deutschland einen Privatkredit aufzunehmen und mit dem Geld dann die Auswanderung zu finanzieren. Hat jemand damit Erfahrung? Vielen Dank im Voraus für die Antworten.

Machmal nimm aber nen Fernsehteam mit damit jeder nachvollziehen kann wie du gescheitert bist.

Also das absolute minimum ist in meinen Augen Geld für 3 Monate also unter 8000 Dollar würde ich es auf keinen Fall machen

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